НОВОЕ В 214-ФЗ: К ЧЕМУ ДВИЖЕТСЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ ПОДМОСКОВЬЯ

Фото: mospravda.ru

То, что вступившие с 1 июля этого года поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве вызовут кардинальные изменения на оте­чественном строительном рынке, было понятно еще на стадии их обсуждения Госдумой. Цель корректировок закона выглядела вполне понятной. Давно назрела острая необходимость защитить участников долевого строительства от недобросовестных компаний-застройщиков и сформировать на рынке понятные всем правила взаимодействия. Но, к сожалению, как это часто бывает в российском законотворчестве, в очередной раз «забыли про овраги…».
Попробуем разобраться, какие именно из изменений Федерального закона №214-ФЗ вызывают вопросы в профессиональном сообществе и к чему приведут новые правила работы строительного рынка.

Хотели как лучше…

Основные сферы деятельности рынка, которые затронули поправки в 214-ФЗ, условно можно разделить на несколько ключевых областей: правила привлечения денежных средств дольщиков, требования к застройщику (финансовая устойчивость, органы управления, информационная открытость), правила финансирования строительства.
Первая группа изменений у участников рынка серьезных нареканий не вызывает. Покупатель квартиры по договору долевого участия будет платить деньги не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет в уполномоченный банк, который будет контролировать финансовые взаимоотношения с застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком.

Микрорайон «Супонево», г. Звенигород

Финансовая устойчивость строительной компании по обновленному закону определяется ее собственными средствами в размере не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Вместе с тем расходы на содержание застройщика не могут превысить 10%, а совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.
Ужесточены и временные рамки возведения объектов. Если застройщик нарушит сроки строительства более чем на три месяца, он может потерять право на реализацию новых проектов.
Что касается информационной открытости, то здесь речь идет о перечне данных, обязательных к публикации в единой информационной системе жилищного строительства – ЕИСЖС.
Относительно вышеперечисленных изменений в большинстве своем специалисты и участники рынка сходятся во мнении, что они будут способствовать созданию более прозрачной системы взаимоотношений между участниками долевого строительства.

Строительство ЖК «Экоград на Микояна» в г. Сходне

Но есть в новой редакции 214-ФЗ новшества, которые, по прогнозам экспертов, могут привести к совершенно обратному от заявленного законодателями результату. И в первую очередь речь идет о новых правилах финансирования строительства, существенно увеличивающих зависимость строительных компаний от кредитных организаций. Ведь все средства, внесенные дольщиками на эскроу-счета, теперь будут доступны только после сдачи объектов в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на объект долевого строительства. В результате для финансирования строительства участникам рынка будет необходимо обращаться в банки. А те, в свою очередь, вряд ли смогут предоставить отрасли лояльные условия кредитования, что в итоге существенно увеличит расходы застройщиков и, как следствие, стоимость жилья. Причем банковское финансирование гарантированно смогут получить только наиболее крупные девелоперы, а это значит, что небольшие и средние компании, которые не смогут позволить себе дополнительные расходы на проценты по банковским кредитам, постепенно будут «вымываться», что приведет к укрупнению рынка и, следовательно, к его монополизации и снижению конкуренции. Все это уже грозит не только ценовым сговором, но и снижением качества строительства. И в первую очередь таким возможным сценарием обеспокоены застройщики Подмосковья. Ведь если столичный строительный рынок уже в целом сформирован и на нем более-менее четко определены основные крупные игроки, то на небольшие отраслевые компании, которые составляют львиную долю строительного комплекса за пределами МКАД, дополнительные расходы на обслуживание кредитов лягут непосильным бременем.

Генеральный директор ООО «Гефест-Инвест» Дмитрий Владимирович Вакуленко на вручении ключей от новых квартир детям-сиротам. Справа — глава Дмитровского района Елена Борисовна Трошенкова.

Чтобы понять, какими могут быть последствия для подмосковных строительных компаний, обратимся непосредственно к одному из застройщиков – Группе компаний «Гефест» – строительному холдингу, коллектив которого вот уже четверть века выполняет полный цикл работ по строительству микрорайонов в ближайшем Подмосковье. Среди достижений ГК «Гефест» десятки успешно реализованных проектов: жилые комплексы «Юбилейный», «Чапаевский» и «Первомайский» в Сходне, «Новый Катуар» в Дмитровском районе и «Супонево» в Звенигороде.
Генеральный директор «Гефест-Инвест» Дмитрий Владимирович Вакуленко:
— На примере нашей компании я попробую объяснить, что может произойти на подмосковном строительном рынке после введения некоторых поправок к 214-му закону. На сегодняшний момент кредит, который мы можем получить под строительство, с учетом всех обре­менений, банк нам предоставит под 12% в год. А что такое 12%? Для честных и профессиональных застройщиков – это практически вся рентабельность строительства. И это – на весь проект! А нам предлагают столько отдавать в качестве ежегодного обслуживания кредита! Но давайте посчитаем наши затраты в реальных цифрах в расчете на 1 м2 продаваемой площади. На сегодняшний день себестоимость строительно-монтажных работ у нас составляет около 33 000 руб­лей. А теперь считаем дополнительные, но обязательные расходы. Стоимость проектных работ – 1000 руб. И это – со своей проектной организацией. Услуги сторонней могут доходить до 2000 руб. Служба заказчика, тоже наша, ее работа закладывается в размере 800 руб. Сопровождение и оформление согласований – 500 руб. Стоимость проведения аукциона на землю – зависит от удаленности от Москвы и в среднем составляет 400 руб. Инженерные сети в пределах строительной площадки (освещение, канализация, ливневка) – 1200 руб. Выполнение технических условий для подключения и плата за само подключение к сетям, в среднем – 3200 руб. (также в зависимости от региона). К этому всему добавляем затраты на обязательное обременение – объекты социально-бытового назначения: школы, детсады, поликлиники. В среднем, опять-таки из расчета на 1 м2 продаваемого жилья, это 7500 руб. Благоустройство придомовых территорий (автомобильные подъезды, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, озеленение ) – 1500 руб. Кроме этого, еще есть маркетинговые расходы на продвижение и реализацию проекта.

Детская площадка в мкр. «Супонево», г. Звенигород

Итак, считаем дальше. 1 м2 строительства жилья с учетом всех сопутствующих расходов обходится нам в среднем минимум в 51 000 рублей. Если мы берем эту сумму под 12%, выходит, что банку мы должны отдать 57 000 руб. Причем, я повторю еще раз: это годовая выплата. А качественное строительство большого объекта и всей сопутствующей инфраструктуры может длиться и два, и три года. В среднем стоимость 1 м2 жилья в новостройке в Звенигороде (на выходе) – 60 000 рублей. Получается, что наша прибыль составит… чуть больше 3%!!! А ведь я еще не учитывал расходы на зарплаты сотрудников, их социальное обеспечение, амортизацию строительной техники, регулярное повышение цен на строительные материалы и страховой сбор! Причем «страховой» взнос – это вообще отдельная тема. Минстрой предлагает поэтапно увеличить взносы для застройщиков в Фонд дольщиков в 5 раз — с 1,2 до 6% от стоимости каждого договора долевого участия. За счет увеличения взносов власти намерены обеспечить достройку домов в случае проблем у застройщика, который вносил отчисления. Но само обоснование системы страховых взносов требует серьезной доработки. К сожалению, застройщиков изначально сделали виноватыми, игнорируя презумпцию невиновности. Теперь мы будем обязаны вой­ти в фонд и заплатить взнос на тот случай, если не сможем выполнить обязательства перед дольщиками. То есть предполагается, что мы априори безответственные участники рынка, и нас обязывают в качестве дополнительного обеспечения нашей потенциальной несостоятельности положить деньги будущих владельцев жилья на счета банков, которые, учитывая последние тенденции в отечественной кредитно-финансовой системе, тоже могут быть лишены лицензии. При этом прибыль от использования этих средств будут получать, конечно, не дольщики, а именно банки. Не удивлюсь, если в будущем для покупателей жилья будут введены какие-то дополнительные финансовые условия обслуживания этих целевых вкладов.

Строительство ЖК «Экоград на Микояна» в г. Сходне

Я в целом не против логичной и понятной системы страхования строительства. Но, во-первых, к ее созданию надо подходить дифференцированно, с учетом опыта и профессионализма каждого участника рынка, а нам, как обычно, устанавливают «среднюю температуру по больнице». А во-вторых, если снова обратиться к простым расчетам, то учитывая, что ежегодно в стране возводится порядка 70 млн м2 жилья, за время, за которое взимаются существующие страховые взносы, уже накопилась сумма, которая позволит возвести еще около 5 млн м2. Но деньги эти почему-то не используются – ни по своему прямому назначению, ни на строительство.
При этом сумму страховых отчислений предполагается увеличить, и на фоне других затрат позволить ее смогут только большие компании. А таким, как мы, работать придется если не в убыток, то за такую прибыль, при которой проще уйти с рынка. В итоге сформируется монополия крупных застройщиков, что вполне может привести к ухудшению качества строительства, росту цен и увеличению количества недостроенных объектов. В общем, за что боролись, на то можем и напороться…
Это была чистая арифметика от одной из наиболее профессиональных и опытных строительных компаний Подмосковья. Но нельзя забывать и о других нововведениях в 214-ФЗ. В законе появилось понятие «специализированный застройщик», под которым понимается организация, имеющая 3-летний (и более) опыт возведения многоквартирных домов площадью не менее 10 000 м2. То есть если инвестор только что появился на рынке, даже если это – высокопрофессиональный коллектив с хорошим материально-техническим обеспечением и солидной финансовой базой, работать ему не разрешат. А это значит, что для того, чтобы начать строить многоквартирный дом, инвестору придется получить контроль над компанией, иными словами, купить фирму, соответствующую новым требованиям. Таким образом закон дает значительные преимущества строительным олигархам, которые могут позволить себе и кредиты, и дополнительные расходы на сопутствующие обременения. Ведь понятно, что строительные компании, которые входят в большие финансовые конгломераты, будут чувствовать себя хорошо. Во-первых, кредит под строительство можно взять в своем же банке (грубо говоря, переложить из одного кармана в другой). Да и процент по этому кредиту для своей же компании, естественно, будет максимально низким (если будет вообще).
Для большинства финансистов, которые руководят холдингами, укрупнение рынка – это, к сожалению, не увеличение производственного потенциала строительного рынка, а увеличение капитализации компании, то есть улучшение ее финансовых показателей.
Поэтому главное, что хотелось бы увидеть застройщикам Подмосковья в современном законодательстве, – это четкие и равные для всех правила деятельности. А основными критериями работы должны быть профессионализм и качество. При этом очень важно понимать, что такую экономически и социально значимую для государства сферу, как строительство, невозможно регулировать без оглядки на региональные особенности. Требования, предъявляемые к застройщикам разных регионов, должны соотноситься с потребностями этих регионов. Для застройщиков, у которых сложились тесные взаимосвязи с властями подмосковных городов, их деятельность – это уже не только экономика, но и вопрос социальной ответственности перед жителями тех территорий, на которых они десятилетиями работают и формируют современный вид Подмосковья. Грести всех одной гребенкой и руководствоваться только сиюминутными целями – это системная ошибка, которая в будущем может привести к дополнительным проблемам.
Так, например, принятая для столичного региона норма предполагает на 1000 жителей 65 мест в детском саду и 135 мест в школе. Исходя из нее возводятся дошкольные учреждения и школы. Но демографическая ситуация в разных городах разная и зависит от многих факторов. Где-то исторически или в силу экономических условий сложилось так, что было построено много жилья и существует достаточно развитая социально-бытовая инфраструктура, но практически отсутствует промышленность. А где-то действительно катастрофически не хватает мест в детских садах и школах, и норма 65 детей на 1000 жителей не соответствует потребностям. А расчеты зачастую совсем не отражают действительности. Нередко застройщикам приходится выполнять обязательства по возведению объектов социально-бытового назначения не только за себя, но и за те компании, которые когда-то построили жилье, но не обеспечили его инфраструктурой. Кроме того, иногда прямо в процессе строительства меняются нормативы. В итоге на застройщика увеличивается нагрузка и по возведению соцкультбыта. И таких системных ошибок в законодательстве, к сожалению, немало. А ведь результативность любого закона – это не столько правильно поставленная цель, сколько оболочка, в которую ее облекают для правильного достижения.

Ветряные мельницы для застройщиков

Одним из главных условий работы на подмосковных строительных площадках наряду с качественным и своевременным возведением жилых домов стало участие в программах переселения из ветхого и аварийного жилья, предоставление квартир обманутым дольщикам, формирование комфортной и безопасной социально-бытовой среды. В этом плане «Гефест» сумел заработать репутацию надежного партнера муниципальных и областных властей. Так, в Сходне силами «Гефеста» возводятся два 17-этажных дома площадью 40 000 м2 — в эти дома переезжают жители из ветхого фонда. С этой же целью 9000 м2 выделено в ЖК «Новый Катуар». В Дмитрове после застройщика-банкрота достроен дом, часть квартир в котором передана сиротам. Активно участвует «Гефест» и в развитии местных социально значимых предприятий: в Звенигороде на средства компании выкуплены и реконструированы хлебозавод и «Водоканал».
За годы работы в Группе компаний сформировались высокие стандарты качества, а вокруг нее сложился пул надежных производителей стройматериалов и подрядных организаций.
Но даже такая ответственная компания–застройщик, за плечами которой 25-летний опыт и десятки возведенных строительных объектов, в последнее время все чаще сталкивается с различными препятствиями, затрудняющими строительство.
Так, например, в процессе возведения жилого комплекса в Сходне со всеми сопутствующими объектами инфраструктуры «Гефесту» пришлось почти на целый год окунуться в тяжбы с местными жителями. Это противостояние привело к задержке строительных работ почти на полгода. При этом против «Гефеста» была организована полномасштабная кампания с «инициативными группами» недовольных, распространяющих заведомо ложные сведения о деятельности застройщика.

Строительство ЖК «Новый Катуар»

Нередко возникают и проблемы с оформлением земли под застройку. Территории, которые годами существовали в одном правовом статусе, вдруг с чьей-то легкой руки уже перед самым оформлением оказываются в частных руках, и от Группы компаний требуют такие суммы для выкупа, которые не снились даже владельцам участков на Рублево-Успенс­ком шоссе.
– Согласованиями такого рода с соответствующими ведомствами должны заниматься не застройщики, а муниципальные власти, – продолжает разговор Дмитрий Владимирович. – Это было бы и логично, и более оперативно. У нас есть основная работа – строительство. Однако сегодня мы вынуждены сами обеспечивать большинство сопутствующих застройке разрешений, в том числе за собственные средства. Например, сдав дом в сентябре 2017 года, мы полгода не могли поставить его на кадастровый учет и, соответственно, жители не могли зарегистрировать собственность на квартиры. Хотя постановка на кадастровый учет лежит в зоне ответственности Минстроя, нам приходилось бороться с «ветряными мельницами»: с одной стороны, учитывать изменения законодательства, а с другой — пытаться ускорить процесс постановки, чтобы выполнить свои обязательства перед жителями, которым не важно, в чьей зоне ответственности лежит данная процедура. Я считаю, что хорошая строительная компания – это та, которая вовремя и с высоким уровнем качества возводит жилье и инфраструктуру. А нам вменяют еще огромный комплекс задач, не свойственных профессии. В результате накапливаются проблемы с возведением нового жилья, коммуникациями, дорогами, социальной инфраструктурой и т. д. Отсутствие четко сформулированных стратегических целей и способов их достижения – это благодатная почва для разного рода темных схем, финансовых махинаций.
В условиях отсутствия постоянных и адекватных правил недовольны будут все. Добросовестные застройщики, которых априори считают «виновными» и предъявляют все новые требования. Дольщики, на которых новшества строительного законодательства отразятся в ближайшие годы далеко не в лучшую сторону (цены на квартиры в новостройках будут расти, а качество возведения нового жилья — падать). И наконец, власти на местах, которые ощутят нехватку на рынке небольших высокопрофессиональных компаний-застройщиков, десятилетиями возводивших современное Подмосковье, но вынужденных уходить с рынка…

Владимир Орлов.

наша редакция
 
По теме
Застройщик подал извещение об окончании строительно-монтажных работ. Проводится итоговая проверка, по результатам которой будет решаться вопрос о вводе здания в эксплуатацию.
16.08.2018
 
В Мосгосстройнадзоре прошел семинар по предоставлению госуслуг в электронном виде - Информационный Центр В Мосгосстройнадзоре состоялся обучающий семинар по предоставлению госуслуг в электронном виде, занятие прошло 14 августа в Комитете государственного строительного надзора города Москвы по адресу: улица Брянская,
14.08.2018
Реестр кредиторов ЖК "Царицыно" в Москве могут сформировать к концу осени - MosDay.Ru Формирование реестра требований кредиторов в рамках дела о банкротстве бывшего застройщика жилого комплеса “Царицыно” в Москве планируется закончить к концу осени 2018 года, говорится в сообщении пресс-службы Москомстройинвеста.
14.08.2018
 
Прокуратурой города в рамках реализации решений по противодействию и профилактике правонарушений и преступлений в сфере долевого строительства жилья, проведено очередное заседание Межведомственной рабочей группы,
10.08.2018
Накануне Дня строителя Комитет государственного строительного надзора Москвы подвел итоги конкурса «Лучший строительный объект года», сообщили в пресс-службе Мосгосстройнадзора.
08.08.2018
 
Городские власти подвели итоги конкурса «Лучший строительный объект года» - Информационный Центр Накануне Дня строителя Комитет государственного строительного надзора Москвы подвел итоги конкурса «Лучший строительный объект года», сообщили в пресс-службе Мосгосстройнадзора.
07.08.2018
 
Общественно-деловой комплекс могут построить в индустриальном парке "Патриот" - M24.Ru Общественно-деловой комплекс планируется построить в создаваемом индустриальном парке "Патриот", сообщает Агентство "Москва" со ссылкой на областное министерство инвестиций и инноваций.
20.09.2018
Общественно-деловой комплекс могут построить в индустриальном парке "Патриот" - M24.Ru Общественно-деловой комплекс планируется построить в создаваемом индустриальном парке "Патриот", сообщает Агентство "Москва" со ссылкой на областное министерство инвестиций и инноваций.
20.09.2018 M24.Ru
Число ипотечных сделок в Москве за восемь месяцев 2018 года выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 73% — до 54,8 тысячи, говорится в сообщении столичного управления Росреестра.
13.09.2018 Московская перспектива
Межрайонная прокуратура направила в суд уголовное дело о дерзкой краже Угон оказался записан видеокамерой / Fotobank В последнее дни лета в районе стали происходить кражи угоны скутеров и дорогих велосипедов.
19.09.2018 Звездный бульвар
Несоблюдение правил дорожного движения, порой, приводит к большой трагедии Для того, чтобы избежать трагедии на дороге, необходимо соблюдать правила дорожного движения / Фото: Роман Балаев,
17.09.2018 Звездный бульвар
Известный актёр играет в театре «Сатирикон» и живёт в Марьиной роще Артем Осипов в спектакле «Чайка» в театре «Сатирикон» / Фото: пресс-служба театра «Сатирикон» Актёр театра «Сатирикон» Артём Осипов — из тех счастливцев,
19.09.2018 Звездный бульвар
В Выставочном зале Поволжского отделения Российской академии художеств «Лаврушинский-15» (Лаврушинский пер., 15,
19.09.2018 Московская правда
Весёлый дубль - ФК Динамо Москва Первенство молодёжных команд клубов Премьер-Лиги 2018/19, 7 тур «Локомотив» (Москва) vs «Динамо» (Москва) – 0:2 (0:1) Голы : 0:1 Агеев (22), 0:2 Агеев (46) «Локомотив» (мол) : Ботнарь, Карапузов (Саркисян, 46), Шищенко,
20.09.2018 ФК Динамо Москва
Корреспондент «ЗБ» проехал на автобусе и пообщался с пассажирами Задача нового маршрута – обеспечить жителей беспересадочным транспортом до максимального количества важных объектов / Фото: Ольга Чумаченко,
18.09.2018 Звездный бульвар
JPG Файл - УВД СВАО Сотрудники уголовного розыска и участковые уполномоченные полиции ОМВД России по Бутырскому району задержали двоих подозреваемых в мошенничестве в отношении пенсионера.
20.09.2018 УВД СВАО
Управлением Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям при проведении контрольно-надзорных мероприятий установлен факт неизвещения Управления о поступлении партии подкарантинной продукции (морковь
20.09.2018 Россельхознадзор
Москомэкспертиза согласовала проект для объекта: «Реконструкция вагономоечного комплекса в электродепо «Калужское» по адресу:Профсоюзная улица, д. 59, район Черёмушки, Юго-Западный административный округ города Москвы.
19.09.2018 Информационный Центр