Как обменять квартиру не в частном порядке

Фото: www.moskv.ru

В былые времена обменом жилья занимались только государственные учреждения. Сегодня эти услуги оказывают многочисленные частные агентства. Но в рыночном море островок гособмена еще остается. Наши читатели знают о нем и просят рассказать, как обменять квартиру с помощью города. Об этом корреспондент «КР» беседует с заместителем руководителя Единого консультационного центра ГУП «Московский городской центр арендного жилья» Анной Батуриной.

– Анна Валериевна, в фирменной памятке вашего центра утверждается, что даже если кто-то и воспользовался услугами агентства недвижимости, то все равно на оформление обмена ему надо прийти в ЦАЖ. Неужели без вас невозможно провести такие сделки?

– Смотря, с какой недвижимостью. Если речь идет о жилых помещениях, находящихся в собственности города и предоставленных по договору социального найма, то все верно – оформить обмен можно только у нас. Московский городской центр арендного жилья – государственное унитарное предприятие, уполномоченное правительством Москвы оказывать подобные услуги. Мы осуществляем передачу соответствующих документов для рассмотрения на комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы, которая дает Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города рекомендации по согласованию обмена или отказу в нем.

– Распространяется ли этот порядок на бездотационные дома, которые также принадлежат городу?

– Там квартиры предоставляются по договору не социального найма, а коммерческого. Для сделок с ними действуют иные правила. Желающие переехать на другую жилплощадь в сети БДД должны обратиться с заявлением в территориальное управление Департамента жилищной политики. При наличии подходящего жилого помещения обмен возможен, оно может быть предоставлено взамен занимаемого на основании распоряжения департамента.

Следует также учесть, что невозможно осуществить обмен квартир с разными формами собственности. То есть государственное жилье нельзя поменять на частное. В действующем жилищном законодательстве это не предусмотрено.

В остальных случаях сделки с городскими помещениями оформляются договором обмена, который подлежит согласованию с наймодателем – городом в лице жилищного департамента. Затем с нанимателями заключаются новые договоры социального найма на помещения, в которые они переехали.

– А если недвижимость находится в собственности у граждан?

– Мы можем предложить собственникам, желающим переехать в квартиры друг друга, оформить для них договор мены. Он принципиально отличается от договора обмена, который составляется для государственной недвижимости. Но в любом случае люди должны сами подыскивать для себя устраивающие их встречные варианты. И уже с готовой цепочкой возможного размена обратиться к нам. Мы, конечно, поможем в данном поиске. Центр ведет базу учета предложенных помещений, и доступ к ней открыт.

При желании можно опубликовать свое объявление на нашем сайте www.mgcaz.ru.

– Разные агентства тоже предлагают обращаться к ним по поводу обмена квартир. Что посоветуете, где лучше это сделать?

– Если квартира принадлежит городу, в частных агентствах вам скажут, что сначала ее надо приватизировать. Сделки с городской недвижимостью, как я уже говорила, не в их компетенции. После приватизации риелторы подыщут на вашу квартиру покупателя, а, продав ее, найдут на рынке необходимое вам жилье. Таким образом, обмен осуществляется путем продажи старого жилого помещения и приобретения нового.

Например, у человека имеется своя собственная квартира и какие-то сбережения, которые он готов потратить на новое, лучшее жилье. В таком случае квартиру сразу выставляют на продажу. Рынок недвижимости большой, купить можно все что угодно. И продается там все очень быстро. Сейчас купля-продажа доминирует над всеми остальными сделками с недвижимостью.

Имеется много риелторских агентств, с большим штатом сотрудников. Они выезжают на квартиры, тесно общаются с потенциальными покупателями и продавцами, могут найти к ним подход, в чем-то убедить, кого-то уговорить.

У нас все происходит по-другому. Во-первых, штат небольшой. Других обязанностей много. Ведь мы занимаемся не только обменом жилья, но и консультированием населения по жилищным вопросам, оформлением любых гражданско-правовых сделок, включая и государственную регистрацию. А во-вторых, для обмена надо найти подходящий встречный вариант, чтобы наниматель или собственник согласился переехать в квартиру, которая предлагается для этой сделки.

Люди к нам идут уже с подобранными вариантами, когда обменная цепочка полностью замыкается. У нас все услуги более доступные, потому что вся деятельность Центра арендного жилья строго регламентируется утвержденным прейскурантом. И цены на услуги фиксированные, значительно меньше размеров комиссий частных агентств, которые они берут за свою работу.

Договор мены составляется одним документом и проходит государственную регистрацию. В нем содержится стоимость каждой квартиры, предлагаемой для обмена, а также размер доплаты, когда жилые помещения не равнозначны. Специально оговаривается порядок выплаты разницы в стоимости. Если этот порядок после получения свидетельства о праве собственности на помещение нарушается, то договор мены на вполне законном основании расторгается.

– Но одна из сторон может быть против...

– В таком случае следует обратиться в суд. Однако в нашей практике до этого не доходило. Как правило, все стороны неукоснительно выполняют принятые условия договора. А вот где лучше обменять квартиру – в частном агентстве или у нас, жители должны решить сами.

– Интересно, каковы основные мотивы квартирных обменов?

– Чаще всего горожане сталкиваются с обменом, когда желают переехать в другой район или не могут больше оставаться на старом месте в связи с возникшими обстоятельствами. Например, длительное время приходила в наш центр одна женщина. Она проживала по договору соцнайма в коммунальной квартире. Не смогла ужиться с соседями, решила обменять свое жилье.

На ее предложение люди отзывались. Но сделки по каким-то причинам не доводились до конца, разваливались. Очень переживали за эту женщину. И все-таки откликнулась семья, которая очень хотела переехать в район, где проживала наша заявительница. В прошлом году обмен комнатами состоялся, и мы были рады, что все так благополучно завершилось.

Многие наниматели обращаются по поводу родственного обмена. Одной большой семье было ранее предоставлено в дополнение к старой квартире две новых, объединенных в один лицевой счет. Но с годами члены семьи решили разделить этот счет, узаконив свое фактическое проживание в отдельных квартирах. Через договор обмена нам удалось это сделать. Естественно, подобные сделки, когда нет необходимости искать встречные варианты, оформляются значительно быстрее.

Вообще-то, у нанимателей большей частью возникают жилищные проблемы тогда, когда происходят изменения в составе их семей. Дети вырастают, обзаводятся своими семьями и хотят отделиться от родителей. А когда не могут по каким-то причинам встать на жилищный учет и воспользоваться городскими программами, выставляют свою квартиру на обмен. Но нередко так получается, что не могут договориться между собой о размене. В таких случаях единственным решением жилищного вопроса является обмен квартиры в судебном порядке.

– Вы сопровождаете судебные дела?

– При наличии встречного варианта обмена мы оформляем документы для получения предварительного согласия собственника жилого помещения – города в лице департамента, чтобы можно было их представить в суд. Участвуем также в судебном процессе в качестве третьего лица со стороны истца.

– В советское время обмен квартир люди использовали для улучшения жилищных условий. А как сейчас?

– С той поры произошли заметные перемены. Для улучшения жилищных условий появилось много новых возможностей. Это связано и с формированием рынка жилья, частной собственности на жилые помещения, с которыми теперь можно производить самые разные сделки. А те, кто состоит на жилищном учете, могут воспользоваться городскими возмездными программами, чтобы ускорить для себя приближение дня новоселья.

По обмену улучшение жилищных условий и сегодня возможно, в основном это относится к частным квартирам. Этот обмен проводится, когда люди переезжают из меньшей жилплощади на большую. Они меняют свое жилье, готовы доплачивать за новое, лишь бы оно было лучше и просторнее, чем прежнее. Подобное происходит постоянно.

– Неужели наниматели социального жилья не стараются сделать то же самое, если у них имеется необходимые сбережения для доплаты?

– Договор обмена не может содержать денежных расчетов между гражданами, потому что квартиры находятся в собственности у города. И если производится обмен меньшей площади на большую, то это их личное дело – город не регулирует этот вопрос. Если люди ухудшают свои жилищные условия и намеренно переезжают в меньшее жилье, то по Жилищному кодексу РФ встать на учет они смогут не ранее, чем через пять лет. Поэтому и такие неравноценные обмены оформляются.

– Что пожелаете москвичам, решившим заняться обменом?

– Приходите в Центр арендного жилья! Но хотелось бы особо отметить, что при поиске варианта одной постановкой на наш учет не обойтись. Сидеть дома и ждать, когда свалится какой-нибудь вариант, – не выход из положения. Нужно активно искать его самим. И это касается не только городского жилья, но и частного. А вот когда вариант найден, у нас оформить всю цепочку сделок, связанных с обменом, намного проще и дешевле, чем в коммерческих агентствах.

Алексей Журавлев