Пожизненная рента жилья: что это и как работает

Что такое пожизненная рента?

Договор пожизненной ренты жилья – это одна из форм сделок с недвижимостью.

Приведём самый распространённый пример: одинокий пенсионер передаёт свою квартиру в собственность другому лицу в обмен на свое пожизненное содержание. Он живёт в квартире до своей смерти и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти получателя ренты квартира переходит в собственность к её плательщику.

В каком виде может быть рента?

Это могут быть регулярные денежные выплаты, как в примере выше, или обеспечение содержания владельца квартиры: покупка продуктов и медикаментов, уход, оплата услуг ЖКХ, уборка и т.п. Такой вид ренты называется «пожизненное содержание с иждивением».

Кто может быть получателем и плательщиком ренты?

Получателями ренты могут быть только физические лица. Если получатели являются супругами, то срок договора прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Получатель ренты должен быть собственником квартиры, которая затем переходит к плательщику ренты. Квартира не должна иметь обременений и ограничений.

Плательщиком ренты могут быть физлица и организации. Как фиксируются и выплачиваются деньги за ренту?

Если заключен договор ренты, то в нем оговаривается сумма платежей. Размер платежа не может быть ниже двух величин прожиточного минимума того региона, где находится получатель ренты.

Меняется прожиточный минимум – индексируются платежи.

Как правило, в договоре устанавливается ежемесячный платеж.

Как заключить договор ренты?

Договор ренты или пожизненного содержания должен быть нотариально заверен. Нотариус оценивает, дееспособен ли владелец квартиры и осознает ли он свои действия.

Договор не имеет определенной формы и составляется индивидуально в письменном виде.

На что обратить внимание при составлении договора:

  • на форму и размер ренты: договор пожизненной ренты (регулярные денежные выплаты) или договор пожизненного содержания с иждивением (содержание с иждивением получателю ренты и (или) указанному им третьему лицу (лицам));
  • на основных условиях договора: размер рентных платежей, срок их выплаты, ответственность за просрочку выплаты (ст.588 ГК РФ), а также иные условия.
  • Если речь идет о денежных выплатах, то указывают:

  • стоимость квартиры;
  • размер ежемесячных платежей и сроки выплаты платежей.
  • Если речь идет о пожизненном содержании, то указывают:

  • все услуги, которые будет получать владелец квартиры (покупка продуктов, лекарств, уход в случае болезни и т.д.).
  • Как зарегистрировать договор?

    При заключении договора ренты с последующим отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации.

    Заверенный нотариусом договор передается в Росреестр. Стороны уплачивают госпошлину.

    Нотариально заверенный договор ренты хранят в Росреестре.

    После регистрации договора новый владелец квартиры получает свидетельство о праве собственности. Распоряжаться квартирой он сможет только после смерти получателя ренты.

    Как расторгнуть договор?

    Двумя способами:

  • по соглашению сторон;
  • через суд.
  • Сделку могут признать недействительной, если плательщик ренты не исполнял своих обязательств.

    Есть ли риски и как их избежать?

    Договор ренты является одной из самых рискованных сделок. Прежде чем его заключить, необходимо взвесить все «за» и «против».

    Возможные риски

  • Со стороны рентодателя. Например, предприимчивый получатель ренты сначала пользуется деньгами или услугами рентодателя, а затем «провоцирует» его на нарушение условий договора: препятствует оплате коммунальных услуг, не берет деньги, медикаменты, продукты. Он расторгает договор и ищет нового плательщика ренты.
  • Со стороны плательщика ренты. Например, плательщик ренты занижает выплаты, сокращает услуги или даже «форсирует» переход пожилого человека в мир иной.
  • Случается и так, что получатель ренты переживает плательщика. Такие варианты необходимо предусмотреть в договоре: кто из наследников рентодателя продолжит выполнять его обязанности?

    Как снизить риски:

  • Застраховать договор ренты. Это обезопасит рентодателя от «сюрпризов». Например, в случае, когда свидетельство о собственности квартиры было поддельным. Или в случае пожара: утрата или повреждение недвижимости не освободит рентодателя от его обязанностей;
  • Проверить дееспособность получателя ренты. Запросите справку о получателе. Если в дальнейшем получатель ренты окажется недееспособным, то его наследники могут через суд признать договор недействительным.
  • Примеры из судебной практики

    Первый пример: Пенсионерка, наследники и договор ренты

    В чем суть дела?

    Пенсионерка заключила договор пожизненной ренты. После ее смерти квартира перешла к рентодателю. Но наследники пенсионерки ‒ сын и дочь - были не согласны с таким развитием событий. Они обратились в суд с требованием вернуть квартиру им, законным наследникам. В качестве аргумента они сообщили, что хоть рентодатель и зарегистрировала право собственности на квартиру, но:

  • это произошло уже после смерти пенсионерки;
  • она еще не вступила во владение жильем и еще не начала платить коммунальные платежи.
  • Что решили суды?

    Суды двух инстанций с требованием наследников согласились :

  • Договор ренты был заверен у нотариуса. Затем представитель пенсионерки обратился с договором в Росреестр для его регистрации. Однако в скором времени пенсионерка скончалась, и регистрация договора произошла уже после ее смерти. По сути, ни одна из сторон не приступала к исполнению договора.
  • Тогда ответчица-рентодатель обратилась в ВС.

    Что решил ВС?

    ВС с нижестоящими судами не согласился. Наследники пенсионерки настаивали на том, что, поскольку перехода права собственности на квартиру не было (получатель ренты скончалась раньше), то договор пожизненного содержания прекратился в день смерти пенсионерки. Значит и переход права собственности на квартиру нельзя было регистрировать после смерти пенсионерки.

    Судьи ВС РФ рассуждали по-другому:

  • договор ренты был заключен правильно, его заверил нотариус. Его никто не признавал незаключенным.
  • при жизни пенсионерка не требовала его расторгнуть по той причине, что рентодатель не выполняет своих обязанностей.
  • Значит, пенсионерка выразила свою волю о передаче квартиры рентодателю. А факт ее смерти не препятствует госрегистрации перехода права собственности на квартиру . Этот факт лишь освобождает рентодателя от его обязанностей.

    ВС решения судов отменил, а дело направил на новое рассмотрение.

    Источник: «Российская Газета» .

    Пример второй: Нотариус – не психиатр, он не может визуально установить дееспособность

    В чем суть дела?

    В 2012 году гражданин С. заключил договор пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты) с гражданкой Ч. (рентодатель).   В 2017 году С. скончался. Наследников первой и второй очереди у него не было. Из родственников был только двоюродный брат, гражданин Я., который и обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Выяснилось, что имущество, оставшееся от С. ‒ дом и земельный участок ‒ принадлежит гражданке Ч. по договору пожизненного содержания.

    Гражданин Я. обратился в суд  с требованием признать договор пожизненного содержания недействительным, признать его двоюродное родство с умершим, признать его право на наследование имущества С. Основание: гражданин С. с детства страдал психическим заболеванием.

    Из-за болезни он не посещал школу, образования не имел, не умел читать и писать, в армии не служил и не работал, был признан инвалидом второй группы (бессрочно) по психическому заболеванию, состоял на учете у психиатра. Однако недееспособным не был признан, т.к. никто не обращался с таким заявлением в суд.

    Гражданин Я. также отметил, что состояние С. постоянно ухудшалось. И по внешним признакам было видно, что он психически нездоров: был неряшливо одет, разговаривал сам с собой, был раздражительным. Нотариус, который заверял договор ренты, не удостоверился в его дееспособности. А гражданка Ч. была заинтересована скрыть этот факт.

    Что решили суды?

    Суд первой инстанции назначил судебно-психиатрическую экспертизу . Ее проведение было поручено экспертам Республиканской клинической психиатрической больницы им. Ак. В.М. Бехтерева Министерства здравоохранения Республики Татарстан. Эксперты пришли к выводу, что:

  • на момент заключения договора ренты гражданин С. «страдал психическим расстройством в форме умеренной умственной отсталости»;
  • учитывая наличие у С. нарушений со стороны психики, в момент совершения сделки он «не мог понимать значение своих действий и руководить ими» .
  • Суд требование истца удовлетворил и признал договор ренты недействительным.

    Нотариус, который заверял договор ренты, не согласился с решением и обратился в апелляционную инстанцию .

    В суде нотариус сообщил, что перед заверением договора провел беседу с рентополучателем. Тот выглядел опрятно и вел себя адекватно. Нотариуса поддержала и гражданка Ч., она обратилась с ходатайством о проведении повторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы. Они считали, что проведенная судебно-психиатрическая экспертиза является неполной, и была основана только на диагнозе психиатра, у которого наблюдался С.

    Апелляционный суд отказал в проведении повторной экспертизы . Суд свое решение мотивировал тем, что:

  • экспертиза проведена специализированным учреждением;
  • заключение составлено лицами, не имеющими заинтересованности в исходе дела, обладающими необходимыми специальными познаниями;
  • выводы заключения мотивированы.
  • Суд указал, что ссылка апеллянта на то, что «при заключении договора пожизненной ренты и иждивением было проверено волеизъявление и дееспособность С., не может быть принята судебной коллегией». Суд подчеркнул:

  • «в законодательстве отсутствует механизм установления нотариусами дееспособности» ; у них нет и правовых оснований выполнения ряда необходимых для этого действий;
  • нотариус устанавливает дееспособность: документально (путем проверки документов, удостоверяющих личность), а также визуально (путем беседы, собственной оценки адекватности поведения и т.п.).
  • Суд указал: « поскольку нотариус не обладает специальными познаниями в области психиатрии и не может с достоверность точностью установить наличие либо отсутствие психического заболевания », то, утверждение нотариуса о том, что на момент заключения договора ренты он проверил дееспособность гражданина С., является несостоятельным.

    Апелляционную жалобу нотариуса суд не удовлетворил, решение первой инстанции оставил в силе.

    Источник: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 по делу № 33–17584/17.

     

    Источник: при написании материала использованы данные РБК и «Вести» .

     
    По теме
    Прокуратура города утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении двоих жителей столицы 48 и 53 лет.
    28.03.2018
     
    JPG Файл - ГУВД по г.Москве Сотрудники уголовного розыска ОМВД России по району Перово разыскивают пропавшего без вести Дорожкина Дениса Александровича, 21.05.2000 года рождения, местонахождение которого неизвестно с 19 сентября 2018 года.
    21.09.2018
     
     
    Вчера в Юго-Западном округе загорелись бытовки - Гагаринский район ЮЗАО Москвы Пресс-служба Главного управления МЧС России по Москве сообщила, что пожар площадью около 100 квадратных метров возник в бытовках в столичном районе Обручевский.
    21.09.2018 Гагаринский район ЮЗАО Москвы
    Межрайонная прокуратура направила в суд уголовное дело о дерзкой краже Угон оказался записан видеокамерой / Fotobank В последнее дни лета в районе стали происходить кражи угоны скутеров и дорогих велосипедов.
    19.09.2018 Звездный бульвар
    Несоблюдение правил дорожного движения, порой, приводит к большой трагедии Для того, чтобы избежать трагедии на дороге, необходимо соблюдать правила дорожного движения / Фото: Роман Балаев,
    17.09.2018 Звездный бульвар
    Гостей дизайн-завода познакомят с культурой Чехии / Fotobank - Звездный бульвар Гости мероприятия смогут не только полакомиться чешскими блюдами, но и поучаствовать в рыцарских турнирах Гостей дизайн-завода познакомят с культурой Чехии / Fotobank Территория дизайн-завода «Флакон» превратится в
    21.09.2018 Звездный бульвар
    Реконструкторы что-то делают сами, а что-то покупают у мастеров / Фото из личного архива Фёдора Спасова - Звездный бульвар Корреспондент «ЗБ» вместе с реконструкторами разбирался, каково было жить в Средневековье Реконструкторы что-то делают сами, а что-то покупают у мастеров / Фото из личного архива Фёдора Спасова Мы привыкли к комфорту,
    21.09.2018 Звездный бульвар
    Традиционная подборка «ЗБ» о мероприятиях предстоящего уик-энда Занятие по душе в эти выходные найдет себе каждый житель северо-востока Москвы / Fotobank В эти выходные в Северо-Восточном округе столицы пройдет мно
    21.09.2018 Звездный бульвар
    ВЫХОДНЫЕ С ДОБРЫМИ ДЕЛАМИ - Московская правда День языка жестов, инклюзивный парад и выставка-пристройство собак. В эти выходные в парках Москвы пройдет сразу несколько благотворительных акций, а еще фестивали греческой культуры и «Круг света».
    21.09.2018 Московская правда
    Вместе с активными гражданами дистанцию преодолеет и олимпийская чемпионка 2016 года в командном первенстве Активный гражданин / Фото: mos.ru Завершаются тренировки с проектом, мастер-классы подходят к концу.
    20.09.2018 Звездный бульвар